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競売物件入札サポート

競売物件の入札サポートを行うので初心者でも安心!

競売物件と聞くとどのようなイメージをお持ちでしょうか?大体の方が『危ない』・『危険』・『素人には難しい』という回答をすると思います。実際は物件に罪はなく所有者(債務者)の資金計画が何らかの原因で狂ってしまい購入した物件のローン返済が不可能となり債権者から申立てをされて競売物件となってしまったケースが多いのです。
裁判所で所定の手続きをすれば誰でも入札して落札する事は出来る市場です。入札の結果、安く落札できる物件もありますが権利関係が複雑ではないものは市場とほぼ同額の価格で落札される事もあります。

危険なイメージのある競売物件の中にも状態の良い割安な物件が存在するのも事実なので、転売業者は仕入先の一つとして競売物件の入札をして落札し転売を行う事で利益を出しております。
ただし割安感があるとは言っても、競売物件の中には本当に入札してはいけない物件もありますので、プロと相談しながら進める事で初心者の方でも危険な物件を回避してお得な競売物件を取得することは出来ます。
ゼロワンロジックでは、競売物件のサポート業務として、投資家の競売物件取得のお手伝いをさせて頂いております。是非最後までこのページをお読み頂きましたら幸いです。

目次

1.競売物件の事件番号(ケ)と(ヌ)の違いとは?
2.流通不動産と競売不動産の違い
3.競売物件の落札事例①
4.競売物件の落札事例②
5.競売物件を賢く取得するメリット
6.競売サポート費用(一覧表)
7.入札物件の確定⇒競売サポート依頼⇒落札までの流れ
8.競売サポート事例(お客様の声)

競売物件の事件番号(ケ)と(ヌ)の違いとは?

競売物件の事件番号は大きく2種類に分かれます。
一つ目は債務不履行により、抵当権等に基づいた担保権の実行によるものでこちらは事件名の前に(ケ)と記載され担保不動産競売事件と記載されされます。
二つ目は強制執行に基づくものです。こちらは事件名の前に(ヌ)と記載され強制競売事件と記載されます。

例をあげると、ローンを組んで自宅や投資物件を購入した方が、何らかの理由で返済が出来なくなったケースです。融資をした銀行(債権者)は返済してくれないと困るので大体3カ月~6か月ほど返済がストップすると担保に取っていた不動産を売却して換金してほしいと裁判所に申立てる事ができます。申立てが認められると裁判所は不動産を差押えをして強制的に売却した代金を債権者に配当するという流れです。この流れが(ケ)担保不動産競売です。
あとはマンション管理費等の滞納金回収や相続の分割協議がまとまらない場合も担保不動産競売事件になります。

次に事件番号(ヌ)の強制競売事件の場合は債務名義に基づく強制競売となりますので、ケースとしては、交通事故を起こしてしまい被害者に賠償金1,000万円を払わないといけない場合などで現金はないが不動産は持っている場合などは不動産を売却して支払うというケースです。
競売物件として出るケースは(ケ)が多いのですが、(ヌ)の場合は難易度の高い事件もあるので入札する際はじっくり検討して入札の判断をしましょう。

流通不動産と競売不動産の違い

  流通不動産
(一般市場で流通している物件)
競売不動産
(裁判所が窓口で取引)
関連する手続 宅建業法 民事執行法
消費者保護規定 宅建業法 自己責任
仲介責任 宅建業者(仲介会社) 自己責任
契約義務違反 契約時に有無・期間を定める事が出来る 無し
物件調査 宅建業者(仲介会社) 自己責任で調査を行う
物件内覧 可能(オーナーチェンジ等で内覧不可の場合もあり)

原則不可(差押債権者が申立てる制度あり)

ローン利用 メガバンク・都市銀行・地銀等多数の金融機関が利用可能 民事執行法82条2項の申出で制度としては可能だが対応金融機関が少ない
引渡し 宅建業者(仲介会社) 自己責任

※両社の大きく違う点は宅建業法や消費者保護で買主が守られないので事件の内容によっては入札を控えた方が良い事件もあります。

競売物件の落札事例①

上記物件は、東京本庁:事件番号平成30年(ケ)166号の競売物件です。
入札期間:平成30年9月6日~平成30年9月13日
開札期日:平成30年9月20日
売却基準価格:21,580,000円

【物件概要】
物件名:フュージョナル両国TRE
所在地:墨田区亀沢三丁目7番地6
住居表示:墨田区亀沢三丁目14番8(201号室)
交通:総武線『錦糸町駅』徒歩約14分
構造:鉄筋コンクリート造1階建
床面積:39.27㎡(登記簿面積)
建築年月日:平成24年12月9日
総戸数:36戸
管理費:11,400円
修繕費;3,400円
滞納金:1,094,280円
遅延損害金:312,132円(年14%)

【落札結果】
入札本数:8本
落札者:法人
落札金額:25,548,888円

※落札された物件は、リフォーム後に再度流通物件として市場に登場し3,280万円で売却されております。

成約事例:レインズより

上記競売物件を落札した業者の戦略としては、物件落札後にリフォームを行い売却する事で利益を出す事を目的に入札し売却に成功しております。
物件掲載から成約までの期間が約1カ月間というスパンと満額で買付が入っている事を考えると売出価格をもう少し上げても良かった物件かと思います。
このような物件を個人で住宅として落札出来ればメリットは大きいと思います。
流通物件より競売物件の方が安く購入できる物件が多いので業者も転売を狙って仕入れをして販売をしているのです。
この物件を落札した業者と同じ事が出来れば業者の利益分が節約もしくはリフォーム費用の上乗せができたことにより快適でグレードの高い物件になるという事になります。

競売物件の落札事例②

上記物件は、東京本庁:事件番号平成30年(ケ)173号の競売物件です。
入札期間:平成30年8月23日~平成30年8月30日
開札期日:平成30年9月6日
売却基準価格:10,980,000円

【物件概要】
物件名:トーシンフェニックス上野毛
所在地:世田谷区上野毛一丁目3番地4
住居表示:世田谷区上野毛一丁目5番5(202号室)
交通:東急大井町線『上野毛駅』徒歩約6分
構造:鉄筋コンクリート造1階建
床面積:20.85㎡(登記簿面積)
建築年月日:平成18年9月28日
総戸数:40戸
月額賃料:80,000円(管理費6,000円含む)

管理費:8,600円
修繕費;2,700円
滞納金:124,300円
遅延損害金:21,176円(年20%)

【落札結果】
入札本数:6本
落札者:法人
落札金額:14,580,000円

※落札された物件と同タイプの6階の部屋が1,800万円で同時期に成約となっております。

成約事例:レインズより

物件概要

賃料家賃:80,000円(内訳:家賃74,000円・管理費6,000円)
支出管理費:8,600円・修繕費2,700円 月額合計:11,300
収支月額:80,000-11,300円=68,700
     年間:68,700×12824,400

実質利回りは約5.6%で坪単価は約220万円です。

14年の都心マンションの収益物件の相場は大体1,800万円~2,000万円前後で購入しているサラリーマン投資家が多いと思いますので間違いなく割安感はあるかと思います。
収益物件としての理想としては、保有期間中はしっかり家賃収入が入り売却する際には購入金額と同等かそれ以上で売却出来る物件だと理想です。
今回の競売物件は、約1,500万円程で仕入れをした業者が約2,000万円程で一般投資家に売却していると予想できますので、約500万円程が業者の粗利という計算になります。
業者の粗利の分、安く購入できるとなると競売物件の中から収益物件を探して落札するという事に挑戦してみたくありませんか?
弊社が考える投資物件として成功するコツはいかに安く物件を購入できるのか?という要素はとても大きいと思います。なぜなら相場より安く購入できた物件は競売物件にはならないからです。(そもそも債務超過でないので市場で売却した売却代金でローン残債が返済できる為)中・長期で収益物件を運用したいのであれば是非検討してみてください。

競売物件を賢く取得するメリット

流通物件より安く取得できる可能性が高い

競売物件は不動産担保に基づく競売申請が多いです。事件番号の(ケ)と記載されているのを見た事があると思います。前所有者が物件をローンを組んで購入した後に返済が滞ってしまい金融機関(お金を借りた銀行)から差押えを受けてしまい物件を売却した金額で返済をするという流れで強制的に売却されてしまったという流れです。例えば3,000万円で購入した物件のローンが2,500万円残っており競売で2,000万円で落札出来たときは落札者は2,000万円で物件を取得できたことになります。債務者は残りの500万円は金融機関と相談して返済金額を決めて返済していきますが買受人(落札者)には超過分の支払い義務などないので市場より安く取得するチャンスがあるのです。そのような物件を投資物件で運用するとどうなるか想像してみてください。保有中は賃貸収入(安定した副収入)が入ってきて売却したら相場の価格で売却が出来る(売却益が利益)可能性が高くなります。

物件は相場より安く買う事が出来れば失敗する確率が大幅に減りますので競売物件で一度格安で落札出来て成功すればプロの仲間入りです。

物件取得コストが安い

流通不動産を購入する際には諸費用がかかります。物件取得費用のみでは通常購入は出来ません。競売物件の場合も同じように落札以外にかかる費用がありますが、現金で代金納付を行う場合の登記は司法書士が行うわけではなく裁判官が嘱託で行います。その為、司法書士の報酬はかかりません。(約5万円~10万円程節約できます)また通常の売買だと本年度の固定資産税は日割り分担となります(1月1日・4月1日起算:エリアにより違いあり)通常は引渡しの前日までが所有者で引渡当日から12月31日までが買主負担となりますがその費用分も精算する必要がないので取得コストを抑える事が出来ます。また売買契約書に貼付する印紙代もかからないので高額の物件を落札する場合は諸費用だけでも大幅に節約する事が出来るのは大きなメリットになります。

色々な物件があり選び放題

ネットの普及により日本全国の競売物件がネット上で確認できます。(裁判所のサイト:BITや競売不動産流通協会のサイト981.JP)等で閲覧が可能です。地方の入札等も郵送入札書類を取りよせて入札手続きも郵送で対応可能ですので現地確認をしなくても良いという場合は遠隔でも一通りの手続きが出来てしまいます。競売物件は裁判所手動で物件の売却を行うので不動産業者のように『良い物件は自社で保有しよう』という事はないので公平に売りに出されるのです。(現金に換えて債権者に配当するのが目的です)物件の種類もマンション・戸建・店舗・木造アパート・一棟RCマンション・商業施設・駐車場・土地・畑等色々な物件が出てきます。色々な物件が出てくるので目移りするほど種類は豊富ですので競売物件に興味を持つとしばらくは抜けれなくなると思います。
※日本全国の物件が入札は可能ですがゼロワンロジックでは、東京本庁(目黒執行センター)が管轄している『東京23区の競売不動産』メインでサポートしております。

競売サポート費用(着手金・落札報酬)
令和3年7月31日までのキャンペーン期間

3点セットの解説(物件明細書・現況調査報告書・評価書)現地調査・入札金額の助言・裁判所手続き及び入札~落札までのフルサポート(マンションの場合) 15,000円(税抜)
3点セットの解説(物件明細書・現況調査報告書・評価書)現地調査・入札金額の助言・裁判所手続き及び入札~落札までのフルサポート(戸建ての場合) 20,000円(税抜)
3点セットの解説(物件明細書・現況調査報告書・評価書)現地調査・入札金額の助言・裁判所手続き及び入札~落札までのフルサポート)(一棟収益物件) 40,000円(税抜
※落札時の成功報酬(落札出来ない場合は頂きません)
(占有解除~引渡までのフルサポート)
落札金額の1.5%(税抜)or
最低費用は200,000円(税抜)

※サポート費用の着手金は落札が出来なくても返金するものではございません。
※初回の電話・メール相談は無料でアドバイスさせて頂いております。
※落札時の成功報酬を3%⇒1.5%へプライスダウン!(キャンペーン期間中のみ)

競売物件に関するお問合せフォーム

競売物件の相談をしたい方は、以下のフォームに事件番号や必要事項をご記入の上、「問合せをする」ボタンをクリックしてください。
※秘密厳守・しつこい営業等しないのでご安心くださいませ。

必須

(例:競売 大家)

任意

(例:090-0109-0082)

必須

(例:sample@yamadahp.jp)

必須

(例)東京本庁(ケ)第114号の物件を入札したいのでサポートを依頼したい。

テキストを入力してください

※次の画面が出るまで、4〜5秒かかりますので、
続けて2回押さないようにお願いいたします。

入札物件の確定⇒競売サポート依頼⇒落札までの流れ

競売サイト(BIT・981.JP)等で入札したい物件を検索する

ネットで競売情報を閲覧し入札したい物件を確認します。(裁判所の閲覧室や新聞・業界紙でも確認できますがネットで確認する方が良いです)地域・沿線・物件種別等でセグメントを絞って検索できるので好みの物件があれば3点セット(物件明細書・現況調査報告書・評価書)を一通り確認します。

注意点は競売の種類や事件年月日の時期に注意が必要です。事件番号は現在より1~2年前のものであれば難航している事が予想出来ますし、事件番号記載されてる(ケ)や(ヌ)などの記載にも注目して物件チェックしていきましょう。

※担保不動産競売は令和2年(ケ)第〇〇〇号⇒不動産に設定された担保権保護に抵当権を実行するための手続きです。
※強制競売の場合は令和2年(ヌ)第〇〇〇号⇒判決や裁判所での和解または調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公証証書の内容を実現するための手続きです。物件によっては落札して所有権を移転しても利用ができない場合もあるので慎重に調査していきましょう。

ここでお客様に起こしてして頂きたいアクションは、インターネットで気になる物件を探して裁判所名・事件番号を確認し弊社に問合せをしてみてください。お電話でもメールでもご連絡頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問合せください。

入札候補の物件の相談~競売サポートの依頼を行う

STEP1で探した物件の3点セット(物件明細書・物件調査報告書・評価書)の内容を確認しながら危険な物件かどうかを判別し検討を進めて良い物件かどうかアドバイスさせて頂きます。お客様のリスク許容度や落札金額の設定や物件取得に向けてのヒアリング等を行い入札に向けての打ち合わせを行います。
弊社の判断となりますが、お客様が入札したいと強く願っても、落札しない方が良い物件の場合はお断りするケースもある事をご承知おきください。お客様が、「売却基準価格が安いから」という理由だけでハイリスクの物件に手を出してしまうのは会社の方針として『絶対に止める』という立場を貫いてお断りする場合もありますのでご了承ください。

※競売物件の入札は事前に保証金を振り込んだ後に入札書類を提出するという流れなので、万が一落札した後に残金を支払いたくない・予想以上のリスクがあり辞退したい・残金支払いまでに資金スケジュールが狂い支払いが出来ないという場合などは保証金は戻ってきません。入札までに入札書類の準備・入札金額の確定・資金スケジュール等を確実にして入札をするようにしましょう。

※入札する物件が確定して競売サポートを依頼の際は着手金(競売サポート費用参照)をお振込み頂いて正式に弊社で、競売サポートを受託致します。

【競売サポートの安心プラン】

○入札候補の物件調査⇒入札価格の助言⇒入札代行(裁判所への手続き等)⇒物件の引き渡しまでを完全サポート致します。
○入札前までに落札を想定した資金スケジュールの確認(競売物件も融資を利用できるので提携金融機関へ相談します)⇒自己資金ゼロだと競売物件は入札できませんので融資利用の場合は落札額の30%~50%程は自己資金があると良いです。
○落札出来たらサポート終了ではなく物件明け渡しまでサポート致します。(占有者がいる場合、別途・立ち退きに関する費用が発生する場合があります。その場合は落札者様のご負担となりますのでご了承ください)
〇落札した物件の明け渡しも完了し全ての手続きが終了すればサポート業務は終了となります。

落札~物件明け渡しまでに完全サポート致します。

入札から代金納付期限通知までの流れは次の通りです。
・入札完了⇒開札期日を待つ⇒売却許可決定⇒売却許可決定確定という流れになります。売却許可が確定したら買受人に代金の納付期限通知が届きます。補足ですが、競売物件の開札は期間入札の公告に記載された日時・場所で行われます(東京23区の競売物件の場合は目黒執行センターで行います)
手順としては、執行官が入札書を開封し、入札結果を読み上げて最高価買受人(1番高い金額で入札した人)と次順位買受人(2番目に高い金額で入札した人)を読み上げます。二番目に高い金額で入札していた場合は、当日(閉会するまで)その場で執行官に申し出て次順位買受申出人を希望します。
最高価買受申出人が代金納付期限までに代金を納付しなかった場合に売却許可決定を受ける資格を得られますので最高価買受人(1番手)次第ですがチャンスあります。

最高価買受人となった場合は代金納付の通知書が届くのを待ちましょう。

代金納付も完了したので無事所有権は取得できたのですが、占有者がいる場合は明渡しがまだ受けられていないので、落札出来た物件が自由に使える状態では無いこともあります。(投資物件として賃貸中の物件をオーナーチェンジで落札した場合は特に問題ございません)自己使用をしたいのに占有者がいる場合は物件の明渡し請求をする不動産引渡命令を活用します。※不動産引渡命令の手続き等もこちらで行います。その後は居住者と交渉を行い退去頂く流れとなりますが、占有者に明渡しの意思がない場合などは強制執行を行います。約1カ月ほどの期間と費用は別途かかりますが買受人の費用負担となります。(マンションで1部屋約50万円程・戸建だと100万円以上かかる場合もありますのでそのあたりも相談しながら入札金額を確定させていきましょう。

競売サポート事例

危険な物件の見分け方を教えてもらいました。

相模原市在住のKさん(50代・男性)

競売物件には前々から興味はありましたが、個人的には「リスクが高そう・初心者が手を出すものではない」と考えておりました。妻に相談したところ以外にも「安く買えればそんなに危険ではないんじゃない?」との一言が。。競売物件の情報をネットで探していたところゼロワンロジックさんのサイトが解りやかったので思いきって問合せをしてリスクの部分を重点的に聞いてサポート依頼もお願いしました。

【私が感じた競売物件と流通物件の違い】
〇瑕疵担保責任がない(買受人の負担で修理・交換等を行う必要がある)

〇フルローン・低金利で融資を組むのが現実的に難しい(現金購入もしくは現金割合30%~50%と比較的多めに用意する必要もある)
〇落札後に最高価買受人を辞退したい場合は保証金は戻ってこない(売却基準価格の2割程)

 上記3点の部分が私の中ではリスクでしたが、3点セットの内容(物件明細書・現況調査報告書・評価書)の内容をしっかり確認し危険な物件かそうでないのかっていうところを把握した上で入札をする事で想定できるリスクは回避できると思ったので挑戦しようと思いました。

しかし入札したい物件が入札前に取消となり実はいまだ落札できていないので、今年中に落札できるようにチャレンジしていきたいと思います。

立地の良い築古マンションを落札できました。

千代田区在住のAさん(60代・男性)

落札出来た物件は、港区の物件で旧耐震なのですが、立地条件が非常に良い物件でしたので崎原さんに相談させていただきました。
物件は50㎡ほどの広さでしたので、実需・投資用で入札をしてくる業者がライバルとなると教えて頂き、両方の線で入札価格を予想していきました。現在売出中のライバル物件・直近の成約事例・近隣の賃貸需要・利便性等、様々な角度から予想をし入札金額を確定しました。

 色々悩んで書いた入札金額でしたので、3,000万円弱で落札できたのは非常にうれしかったです。(次順位とは約40万円程でした)残置物撤去も終わったので、リフォーム後に賃貸に出して投資物件としてしばらくは家賃収入を得ながら今後の方向性を考えていきたいと思います。短期譲渡が外れる5年後をめどにどうするのかを考えていければよいなと思っています。また良さそうな物件が出れば相談したいと思います。引き続き宜しくおねがいします。

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お客さまの声

大変満足しています♪

神奈川県川崎市在住:Y様

電話口からとても丁寧な対応で、不明な点にも親切に教えてもらいました。物件の契約~引渡もとてもスムーズで予定より早く終わる事が出来たのは準備やアナウンスがしっかりしているので満足してます。早速、知り合いを2名紹介させて頂きました。

無知は罪だと思いました。

東京都港区在住:T様

友人の紹介でゼロワンロジックさんに競売物件の入札方法と危険な物件の見分け方を教えてもらいました。3点セットには色々情報があり読んで理解出来れば危険な物件は排除する事が出来るので優れた資料かと思います。都心の中古マンションを落札できるよにサポート契約を結びましたので入札するのが楽しみになりました。