不動産投資：お役立ち情報
（物件購入する前に確認したい事）

不動産投資を検討し始めの方に是非最後まで読んでほしい内容となります。はじめて購入する物件は失敗は許されません。正直勉強しても失敗したと思う事もあるので勉強しないで営業マン任せや勢いで購入する場合は失敗する確率は高くなります。
まずは大まかに収入とコストのバランスは悪くないか確認しましょう。
収入（家賃収入・更新料等）
コスト（管理費・修繕費・不動産取得税・固都税・火災保険・地震保険・賃貸管理手数料・現状回復費用・広告費等）です。

①収入＞支出なら毎月お金が増える。
②収入＜支出なら毎月お金が減る。

①の場合は特に問題はないので毎月お金が増えるという計算になります。あとは実際の収支と税法上の収支を計算してみて納得できる範囲なら買っても問題ないです。
②の場合だとあなたのポケットマネーから毎月赤字を補填して事業を継続している事になります。良い状態とはいえません。実際何年耐えられますか？ちなみに企業の存続率は1年目:約70％・2年目：約60％・3年目：約50％・4年目：約50％・10年目約25％という感じです。
35年や40年の長期のローンを組んで毎月赤字経営していると最終的にはあなたの資金の体力勝負となります。しかも年々収入源は先細りコストはさらに増えるとなると正直厳しいですね。。

ここで購入するポイントで気を付けて頂きたいのは

〇相場より割高な物件を買ってしまう。
〇賃貸需要の弱いエリアに物件を買ってしまう。
〇ローンバランスが悪いのに物件を購入してしまう。

上記3つを注意するだけでも失敗は防げますので物件購入前に判断基準を養いましょう。

担当営業マンから紹介された物件が高いのか？安いのか？わからないケースがあります。担当営業マンが周辺の類似物件を持ってきて紹介する場合もありますが、少し疑った見方をするのであれば、自分の売りたい物件を売るために作成した都合の良い根拠資料という事も考えらます。競合物件の価格の妥当性は正しいかどうか？自分でも確認してみましょう。
不動産業者ならレインズで販売中物件や過去の成約事例の情報がわかりますが一般だとレインズで確認する術もないので他のポータルサイトで確認しましょう。ここで大事な事は自分でちゃんと調べるクセをつけるという事です。

ホームズなどは比較的操作感など分かりやすいですし見やすいので良いと思います。
・ホームズ⇒https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/price/

割高な物件を購入してしまうと売りたい時に市場価格との乖離が大きすぎる場合があります。
フルローンを組んで購入した場合は、【ローンの残債＞売却価格】となるケースもあるます。その場合に物件を売却する時は債務超過分を金融機関と交渉しないといけません。いわゆる任意売却です。
このような状態になると物件はなくなる⇒ローンは残る⇒返済は行う⇒しばらくローンは組めないという悪循環になりますので購入前にしっかり検討する事が必要です。

賃料に関しても相場賃料を確認する事は非常に大事です。営業マンから紹介されている物件が相場より高いのか安いのか？高い場合はなぜ高いのか？疑問を持って検討します。調べた相場賃料で家賃を引き直して検討します。逆に相場賃料より低い場合だと、更新時に賃上げ交渉をして成功する可能性もあります。

収益不動産を購入する理由は家賃収入を得る。売却益を得るというメリットに期待して購入するのがほとんどです。賃貸需要の弱いエリアを避ける理由といたしましてはやはり今後の日本の人口減少・少子高齢化によりまして賃借人が減り供給過剰な状態となるリスクを避ける事にります。 また空き家の問題もありますので 空き物件も増えてくる。特定空き家に認定されないために所有者が保有物件の賃料を相場より安く貸すとなるとどうでしょう？賃貸需要は一気に崩れます。そうなるとますます賃貸経営が厳しくなります。人口動向・転入超過・地域所得等も調べる事項が増えますので確認するのも面白いです。（無料登録必要になります）

e-Statという日本の統計が閲覧できる政府統計ポータルサイトです⇒https://www.e-stat.go.jp/

 賃貸需要の弱いエリアで物件を購入するリスクとしては、家賃の下落や空室の長期化ということが考えられますので、今後の日本の人口を考えると賃貸経営を行うにはあまり良い状態ではないと思います。手堅くいくと人口が多いエリア。東京23区や政令指定都市は比較的安全エリアになります。少なくても10万人以上は欲しいです。人口が少ないエリアだとよほどそのエリアに精通してないろ苦戦を強いられるので避けても良いかと思います。  今の利回り20%が将来の利回り5％や0％になる可能性もあるのです。
購入前までに調べる事はたくさんあるので色々調べましょう。

気に入った物件があっていざ購入となった場合に現金購入の場合は特に問題ないですが、現金購入ができない場合はローンを使う事になります。ローンを利用する際に物件の評価と個人の属性が重要になりますが個人属性により利用できる金融機関は異なります。

①フルローンが使えて金利は低くローンの期間も長く組める。
②自己資金は10％～30％程度で金利は低いがローン期間は短い。
③自己資金は10％～30％程度必要で金利はやや高めだがローン期間は長い。

大まかに分けると①～③のパターンになります。ローンの条件だけを見ると①が利用できる金融機関の方が良いのですが、提携していないと利用できない場合が多いです。低金利で物件は購入できるのですが、物件価格が高い場合もあるので相場を確認しましょう。個人属性を重視する金融機関は物件を売却する際に債務超過になっていても超過分を債務者は支払う能力があるのでローンが組めると考えております。
低金利でローンが組めても相場の価格より10％高い物件をフルローンで購入した場合に相場の価格に戻るのは5年程かかります。（返済が進んで残債が減ったため）
購入物件の価格が20％程下がるとなると8年～9年程かかり30％下がると12年～13年程かかります。
上記のほかに購入時・保有中・売却時に経費はかかるのでリカバリーするのに難しくなります。そのような物件を複数持っていると再起不能になる可能性もあるので注意が必要です。
フルローンは良いですが購入物件によります。返済比率も考えながら購入物件を検討しましょう。

お役立ち情報を最後までお読み頂きありがとうございました。今回は物件を購入するまでに調べておいた方が良いケースをお伝えさせて頂きました。
不動産投資は購入前は忙しく購入後はやることがなくなるのが理想です。他の事業より計算もたてやすいので、良い物件を増やしていけば収益は増えていきます。現在検討している物件を仮に無限に変えるとしたら欲しいでしょうか？
欲しい！と即答できるなら良い物件だと思います。
無理と思うなら厳しい物件なのかも知れません。
物事を極端に考えてみると本質が、見える事もあります。
購入⇒保有⇒売却を１サイクルだとして何年でプラスになるのかも判断材料にしても良いと思います。
現在ご紹介されている物件より良いのありますか？というお問合せでも無料で診断しますのでご興味ある方はお問合せくださいませ。
皆様の良い物件購入のお手伝いが出来れば幸いです。